都市の隙間を緑に：コンパクトシティにおける低未利用地を活用した緑地空間創出の戦略と手法
はじめに：コンパクトシティにおける緑地確保の課題
近年、多くの自治体で推進されているコンパクトシティ戦略は、都市機能の集約による効率化や持続可能性の向上を目指すものです。しかし、都市の中心部や既成市街地での高密度化は、緑地空間の減少や質の低下を招く可能性を内包しています。限られた土地資源の中で、都市における多様な緑地の役割（生態系機能、防災機能、気候変動適応、景観向上、住民の健康・交流促進など）を維持・強化していくことは、コンパクトシティを持続可能なものとする上で極めて重要な課題です。
このような状況において、市街地に点在する低未利用地（空き地、遊休農地、廃止された公共・民間施設跡地など）は、新たな緑地空間を創出するための貴重なポテンシャルを秘めています。これらの土地を戦略的に活用することは、緑地面積の確保に貢献するだけでなく、都市の物理的な「隙間」を埋め、地域コミュニティの活性化や安全性の向上にも繋がる可能性があります。本稿では、コンパクトシティにおける低未利用地の緑地化に焦点を当て、その戦略、具体的な手法、および計画策定・実行における留意点について考察します。
低未利用地活用の現状とポテンシャル
都市部における低未利用地は多様な形態で存在します。例えば、相続されたまま手つかずの狭小な空き地、市街化区域内に残存する遊休農地、学校や工場などの移転・廃止によって生じた比較的広大な跡地などが挙げられます。これらの土地は、適切に管理されずに放置されると、景観の悪化、不法投棄の温床、防犯上のリスク、雑草や害虫の発生源となるなど、周辺環境に悪影響を及ぼす可能性があります。
一方で、これらの土地は、既存の都市インフラ（道路、上下水道、電力など）が整備されている場合が多く、新たな緑地整備にかかる初期コストを抑制できる可能性があります。また、地域住民にとって身近な場所に位置していることが多く、整備された緑地空間が日常生活における利用促進やコミュニティ形成の拠点となりやすいという利点もあります。
低未利用地の特定にあたっては、GIS（地理情報システム）を活用した土地利用状況の分析が有効です。登記情報、航空写真、固定資産税台帳情報などを重ね合わせることで、潜在的な低未利用地の分布や規模を把握し、緑地化に適した候補地を効率的に洗い出すことが可能となります。その際、単に空いている土地だけでなく、周辺の緑地の分布状況や地域住民のニーズ、将来的な都市計画との整合性なども考慮に入れる必要があります。
低未利用地緑地化の戦略的アプローチ
低未利用地の緑地化を効果的に進めるためには、単発的な取り組みに終わらせず、都市全体の緑地戦略の中に位置づけることが重要です。
1. 都市計画・緑地計画への位置づけ
緑地化の対象となる低未利用地を、都市計画マスタープランや緑の基本計画において、将来的な緑地空間の候補地として明示的に位置づけることが考えられます。これにより、関係部署間での情報共有が進み、関連する他の計画（例：防災計画、福祉計画）との連携が図りやすくなります。また、地域住民に対しても、緑地化の方向性を示すことができ、後の合意形成プロセスに繋がります。
2. 法制度および支援制度の活用
低未利用地の所有権や利用権の確保は、緑地化における大きな課題の一つです。この解決に向けて、既存の法制度や支援制度を戦略的に活用することが有効です。例えば、都市緑地法に基づく緑地協定制度や市民緑地契約制度は、土地所有者の協力を得て緑地を確保するための一つの選択肢となります。また、特定空き家等対策の推進に関する特別措置法に基づく措置や、相続登記の促進、低未利用地に係る譲渡所得の特別控除なども、土地の流通や利用促進に間接的に寄与する可能性があります。自治体独自の遊休地活用条例や奨励金制度を設けることも有効な手段となり得ます。
3. 多主体連携の推進
低未利用地の所有者は個人、法人、国、自治体など多岐にわたります。また、緑地の整備や維持管理には、専門的な知識や地域住民の協力が不可欠です。そのため、緑地化プロジェクトにおいては、土地所有者、自治体、専門家（造園家、建築家、生態学者など）、NPO、地域住民、企業など、多様な主体との連携が重要となります。特に、地域住民やNPOとの協働による緑地管理は、コスト削減だけでなく、コミュニティの維持・活性化にも貢献します。
具体的な緑地化手法と設計のポイント
低未利用地の特性（広さ、形状、立地、土壌条件など）や地域ニーズに応じて、最適な緑地化の手法を選択する必要があります。
1. 小規模低未利用地の緑地化
狭小な空き地や変形地などは、ポケットパーク、ミニガーデン、地域住民が管理するコミュニティガーデン、子どもたちの遊び場、あるいは一時的な緑化スペースとして活用できます。設計においては、周辺環境との調和、維持管理の容易さ、防犯・安全性の確保、そして多様な利用者のニーズに応える機能性（ベンチ、日陰、手洗い場など）を考慮することが重要です。暫定的な利用を想定し、撤去や再開発に比較的容易に対応できる構造とすることも選択肢となります。
2. 遊休農地の緑地化・多機能化
市街化区域内の遊休農地は、農地としての利用が難しい場合でも、緑地として多様な機能を持たせることが可能です。市民農園や体験農園として住民の利用を促進するほか、多様な生物が生息できるビオトープとしての整備、あるいは地震や火災時の避難空間・延焼防止帯となる防災緑地としての機能を持たせることも考えられます。都市の貴重なオープンスペースとして、地域住民の憩いや交流の場、環境学習の場としても活用できます。
3. 大規模低未利用地の緑地化
工場跡地や鉄道貨物ヤード跡地、廃校跡地などの比較的広大な土地は、都市公園、運動公園、広域的な防災拠点となる緑地、あるいは商業施設や住宅と一体となった複合的な緑地空間として整備することが考えられます。これらの大規模な緑地整備は、都市構造全体の再編や新たな都市拠点の形成と連携して進めることで、より大きな効果が期待できます。土壌汚染対策や周辺交通への配慮など、高度な計画・技術が必要となる場合が多いです。
設計の際には、単に緑を増やすだけでなく、その土地の潜在的な生態系ネットワークにおける役割を理解し、在来種の導入や生物多様性の向上に配慮した植栽計画を行うことが望まれます。また、ユニバーサルデザインを取り入れ、誰もが利用しやすい空間とすること、将来的な気候変動を見据えた耐性のある樹種選定や雨水管理機能の導入なども重要な視点となります。
計画策定・実行における課題と解決策
低未利用地の緑地化プロジェクトでは、いくつかの共通する課題に直面することがあります。
1. 用地所有者の特定と合意形成
土地所有者が不明確であったり、複数の所有者がいたりする場合、緑地化に向けた話し合いを進めることが困難です。解決策としては、登記情報の詳細な調査や、相続登記の促進に関する情報提供、地域住民からの情報収集などが挙げられます。また、所有者に対して、緑地化によるメリット（税制上の軽減、景観向上、管理負担の軽減など）を丁寧に説明し、信頼関係を構築しながら合意形成を図ることが不可欠です。一時的な貸借契約や利用協定など、多様な契約形態を提案することも有効です。
2. 整備・維持管理コストの確保
緑地整備には初期投資が必要であり、その後の維持管理にも継続的なコストが発生します。限られた予算の中で効率的に進めるためには、国や都道府県の補助金・交付金制度を最大限に活用することが重要です。また、公園管理者や指定管理者制度の導入、企業版ふるさと納税やクラウドファンディングによる資金調達、緑地を収益施設（カフェ、売店、イベントスペースなど）と複合化することによる維持管理費の捻出、地域住民やNPOによるボランティア協力の促進なども検討に値します。設計段階で、維持管理の手間が少ない植栽計画や施設の選定を行うこともコスト削減に繋がります。
3. 住民の関与と活用の促進
整備された緑地が地域住民に利用され、愛される場所となるためには、計画段階からの住民参加が不可欠です。ワークショップや意見交換会を通じてニーズを把握し、設計に反映させること、整備後の管理運営に地域住民が主体的に関われる仕組み（管理団体、ボランティア制度など）を作ることが重要です。また、緑地を活用したイベント（植栽会、清掃活動、季節ごとの催し）を企画・実施することで、利用促進とコミュニティ形成を図ることができます。
結論：戦略的な低未利用地活用が創る未来の都市緑地
コンパクトシティにおける低未利用地の緑地化は、限られた都市空間の中で緑地面積を確保し、その多機能性を高めるための重要な戦略です。これは単なる土地の有効活用にとどまらず、都市の生態系ネットワークを強化し、気候変動への適応能力を高め、地域コミュニティのレジリエンスを向上させるための基盤となります。
効果的な低未利用地緑地化を実現するためには、都市全体の緑地戦略の中に位置づけ、法制度や支援制度を最大限に活用するとともに、土地所有者、地域住民、専門家、企業など、多様な主体との連携を積極的に推進することが不可欠です。また、個々の土地の特性や地域ニーズを踏まえ、最適な緑地化手法と維持管理に配慮した設計を選択することが求められます。
低未利用地の活用は、計画から実行、そして継続的な維持管理に至るまで、多くの課題を伴いますが、これらの課題に対して戦略的かつ柔軟に取り組むことで、都市の「隙間」が魅力的な緑地空間へと再生され、コンパクトシティの持続可能な発展に大きく貢献する未来を創出することができると考えられます。自治体担当者としては、既存の枠組みにとらわれず、新たな発想と多角的な視点を持って、市街地の低未利用地のポテンシャルを引き出す緑地計画に取り組むことが期待されます。